コピの部屋

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『事故物件』告知義務期間の考察

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サッカーの元ブラジル代表ジーコ氏の本名は「アルトゥール・アントゥネス・コインブラ」さんとのこと。
「ジーコって本名じゃないらしいよ」という話を受け、「ジーコって芸名なんですか?」と聞く、綾瀬はるかさん。
僕は、そんな綾瀬さんが大好きです。

 

今日は、ジーコじゃなく事故でした。
事故物件の話をします。

 

🏠🏠🏠 

 

事故物件とは

皆さんはご存じでしょうか?『事故物件』
賃貸のマンション・アパートで人が亡くなった部屋で以下に属するものを言います。

殺人、傷害致死、火災(放火ないし失火)などの刑事事件に該当しうる事柄で死者の出た物件
事件性のない事故、自殺、災害(地震による崩壊など)や孤独死などで居住者が死亡した物件

出典:フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』

引っ越した後に「その部屋で殺人があったよ」などと言われたらショックですよね。
心理的に問題が出そうな案件は、契約前に伝えねばなりません。
その告知義務を必要とする建物を『事故物件』と呼びます。

 

線引きは、かなり難しいです。
殺人・傷害・自殺などは、告知の必要があるのは分かります。
病死はどうでしょうか?
人はいつか死にます。
つまり、人の死は日常なのです。
問題は「孤独死」です。
亡くなって半月間放置された・・・これは孤独死で、告知の義務があるでしょう。
「部屋で倒れて病院で亡くなった場合」や「亡くなった翌日に発見された場合」は、事故物件になりません。
↑↑そのような意見が多数です

 

 

事故物件に住むメリットは?

なんでわざわざ、いわく付きの部屋に住もうとするのでしょうか?
理由は簡単!賃料です。
賃料が相場より安くなります。
まぁ、安くしないと借り手がいないですから・・・。

 

賃料が3割~8割引きという感じでしょうか。
孤独死/自殺/殺人では、印象が変わります。
原因に応じた賃料設定になっています。

 

 

誰が住むの?

いくら賃料が安いからって、ねぇ。
誰が住むのでしょう?

 

医療関係や葬儀業の方が多いです。
毎日のように「人の死」に直面している仕事をしていると、住まいでの事故死をさほど気にされないようです。

全く気にしない一般人も中にはいます。
ただ、殺人があった部屋については「怨念が残ってそう」と避けられます。

 

 

告知義務の期間について①

本日のメイン。
いつまで告知するか?という問題です。

事故があれば、半永久的に告知義務があるか?というと、そうじゃありません。

仮に、息子が賃貸マンションで自殺し、大家さんに損害賠償請求された親御さんがいたとしましょう。
その損賠請求額は、きちんとした理由に基づかないとダメですね。
・半額の賃料でないと借り手がいない
・賃料6万円だから毎月3万円のマイナス
・告知義務が続く限り賃料が半額になる
・建物の耐用年数があと20年強
以上を鑑みると、親御さんに(毎月3万円の20年で)720万円の請求がくる可能性があります。
とんでもない金額になってしまいます。

 

ですから「人間って忘れていく生き物だから、そこそこで良くないか?」と、ある程度までとされます。
ただ、そのある程度に決まりが無いのです。

・次の1人が住めばもう告知する必要はない
・20年間は告知する必要がある

と、極端な解釈が存在します。
現状は、その間次の1人が住めば寄り)でしょうか。

 

「一人でも住めば告知義務なし」という解釈の元、不動産会社の従業員が短期間住み告知をしなかった案件がありました。
確か(うろ覚えですみません)不動産会社側が敗訴しました。

仮に、毎日住人を変えて10日で10人。
10人も住んでいれば告知義務が無くなるんじゃない?という話になってしまいます。
「住んだ人数だけの問題じゃない」と司法が判断しました。

 

 

告知義務の期間について②

線引きが非常に難しいです・・・。
が、僕が指標を示したいと思います。

・1Kの場合:概ね4年
・ファミリータイプ:概ね6年

そのような感じかと存じます。

 

一人暮らしと家族物件で分かれるものと思いましたか?
意外ですよね。

 

考え方の軸は「経過時間」と「人の記憶」なんですね。
一人暮らしの場合、入れ替わりの頻度が高いです。
4年も経てば、同じ建物に住む人が引っ越ししたり、事故の記憶も薄まっていきます。
また、当該部屋の住人も入れ替わる可能性があります。
事故後にその部屋で入れ替わりがあって、更に時間が4年も経過すれば問題無いんじゃない?という事です。

 

一方、ファミリーの場合は、一人暮らしに比べて引っ越しの頻度が低く、周りも長期で住んでいる人も多いでしょう。
隣との接点が無い一人暮らしとは違い、家族ぐるみのお付き合いなども考えられます。
「奥さま!よくあの部屋にお住まいになれますわね・・・ホホホ」「なぜですの?」などという会話もあるでしょう。
だから、6年くらいは告知しておきましょう!という事です。

 

 

まとめ

本日の内容は、あくまで『コピの部屋』調べですから、ご注意くださいね。

 

そういえば、事故物件を調べられるサイトがありますが、「ここ載ってないな」というアパートを発見しました。

どうしても気になる人は、不動産会社に 事故物件か否か? を聞けば良いでしょう。
嘘をついたら問題になりますから、ちゃんと答えると思いますよ。

 

本日は以上です。
ちなみに『コピの部屋』は事故物件ではございません。
ご安心ください。
お読み頂き、有難うございました。